[소수몽키]
“트럼프 행정부 주식 수십개 한번에 매수?/오픈AI발 무한 투자경쟁/올해도 업토버? 유동성 폭발/트럼프-화이자 빅딜/로봇주 사이클 시작?/미사일 2배 늘리는 미국, 전쟁 준비?“
*출처: [ 소수몽키 ]
– 트럼프 행정부 주식 수십개 한번에 매수?/오픈AI발 무한 투자경쟁/올해도 업토버? 유동성 폭발/트럼프-화이자 빅딜/로봇주 사이클 시작?/미사일 2배 늘리는 미국, 전쟁 준비?
Q4 매크로·AI·방산·로봇 대해부: ‘업토버’ 유동성, 오픈AI발 CapEx 전쟁, 미사일 증산, 트럼프 정책 시나리오까지 한 번에 정리
내 글에는 10~12월 유동성 이벤트 캘린더, 오픈AI발 무한 투자경쟁의 진짜 병목, 미사일 생산 2배 시대의 방산 체인 핵심, 로봇주 사이클의 발주-설치-수익 타이밍, 그리고 트럼프 2기 가능 시나리오(세제·헬스케어·제조 리쇼어링)의 포트폴리오 영향이 모두 들어있다.
다른 유튜브나 뉴스가 잘 다루지 않는 에너지·전력망 제약, 추진약(energetics) 공급 병목, 직접지수화(Direct Indexing) 규제 완화 가능성, 데이터센터-가스터빈-송전 트라이앵글 같은 핵심 변수까지 짚었다.
글로벌 경제전망 관점에서 주식시장의 3개월 경로를 시간 순서로 배치하고, 지정학 리스크와 인공지능 투자 슈퍼사이클을 같은 프레임에 올려 위험·기회를 동시에 포착하게 만든다.
10월: ‘업토버’ 유동성의 방향과 트리거
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헤드라인 포인트
10월은 계절적 강세와 함께 유동성 회복이 맞물리기 쉬운 구간이다.
미 재무부의 발행 스케줄 변화, 연준의 QT 속도, 역레포(RRP) 잔액 움직임, TGA(정부 예금) 변동이 주식시장 베타와 크립토에 동시 영향을 준다.
달러 인덱스가 꺾이는 순간 베타와 금리 민감 섹터가 동시에 탄력 받는다. -
체크리스트(시간 순)
1) 초중순: CPI·PPI·소매판매로 디스인플레이션 모멘텀 확인이 중요하다.
2) 실적시즌 개막: 하이퍼스케일러의 2026년 CapEx 가이던스 프리뷰가 조기 힌트를 준다.
3) 바이백 블랙아웃 해제 구간에서 대형주의 완만한 수급 개선이 가능하다. -
남들이 안 말하는 포인트
RRP가 완전히 비었더라도 ‘은행 초과준비금+머니마켓 펀드 → 국채 프런트엔드’ 자금 재배치가 지속되면, 실질 유동성은 여전히 개선될 수 있다.
재무부 매입·바이백 파일럿이 커지면 듀레이션 압력을 누그러뜨려 리스크온의 시간을 벌어준다.
11월: 정책 시그널과 방산 턴어라운드
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예산·안보 이벤트
의회 예산 처리·추가 국방 보강 패키지의 멀티이어(다년도) 조달 승인이 확대되면, 방산 기업들의 백로그는 ‘반채권’처럼 가시성 있는 현금흐름으로 재평가된다.
미사일·탄약 증산은 ‘생산라인’이 아니라 ‘추진약·폭약(충전제), 로켓모터, 정밀 주조·단조’에서 병목이 터진다. -
투자 관점 포인트
헤드라인 OEM보다 2·3차 협력사(에너제틱스, 케이스·캐니스터, 고체연료 바인더, 그라파이트 노즐)가 영업 레버리지와 밸류에이션 리레이팅의 중심이 된다.
공급망 증설은 통상 18~24개월이 걸려 2026년 실적에 반영되므로, 2025년 말은 멀티플 선반영 구간이 된다.
12월: AI CapEx 가이던스와 에너지-전력망의 진실
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빅테크 가이던스의 포인트
오픈AI발 경쟁 심화로 2026~2027 CapEx 가이던스가 또 한 단계 상향될 공산이 크다.
하지만 GPU가 아닌 ‘전력·냉각·네트워킹·광학 모듈’에서 마진이 크게 난다. -
전혀 다른 관점의 병목
AI 데이터센터 1GW를 추가하려면 초고압 변전소, 대형 변압기, 송전선로 인허가가 병목이며, 북미 대형 변압기 리드타임은 2~3년이 일반적이다.
전력 확보는 가스터빈+CCS, SMR(소형원전), 장주기 저장(LDES) PPA의 조합으로 풀리며, 설비 발주가 2025년 말~2026년 상반기에 집중될 수 있다.
트럼프 2기 시나리오: 세제·헬스케어·제조 리셋(조건부)
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세제·시장구조
직접지수화(Direct Indexing)와 맞춤형 바스켓 거래의 세제 혜택 확대나 퇴직계좌 적용이 논의되면, ‘주식 수십 개를 한 번에’ 매수하는 개인화 지수 투자가 대중화될 수 있다.
이는 ETF 자금의 일부가 개별주 수요로 재분배되어, 대형 우량주의 프리미엄을 지지할 가능성이 있다. -
트럼프-화이자 ‘빅딜’ 가능성(시나리오)
메디케어 약가 협상 범위 조정과 교환으로 백신·생물학제제 미국 내 증설, 원료의약품(API) 리쇼어링을 가속하는 ‘공공-민간 CAPEX 딜’이 성사될 경우, 빅파마 M&A와 CMO·CDMO 체인이 수혜를 본다.
헬스케어 디플레이션 압력은 유지하되, 공급망 안전장치 투자를 통해 고용과 제조 CAPEX를 동시에 자극하는 방식이 유력하다.
오픈AI발 무한 투자경쟁: GPU보다 어려운 세 가지
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전력과 열관리
랙당 전력밀도가 100kW를 넘는 구성이 일반화되며, 공랭에서 직접액침·냉각수 루프 전환이 필수다.
액침·냉각 BOM과 열교환기, 냉각수 펌프, 밸브 업체가 구조적 수혜다. -
네트워크·광학
400G에서 800G, 1.6T로 넘어가며 광모듈·포토닉스의 수요가 기하급수적으로 늘고, 스위치·리프-스파인 토폴로지 비용이 인퍼런스 OPEX의 핵심으로 부상한다. -
모델 경제성
모델 크기가 커질수록 학습 대비 추론 비용이 폭증하고, 컨텍스트 길이 확장과 에이전트화로 토큰/유저당 원가 관리가 관건이 된다.
따라서 2026년 매출화는 ‘엔터프라이즈 워크플로우에 박힌 얇은 AI 레이어’에서 먼저 터진다.
로봇주 사이클: 발주-설치-수익 인식의 시차를 읽자
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타임라인
1) 발주(현재~6개월): 물류센터, 리테일, 제조 보조 공정에서 파일럿→롤아웃으로 전환된다.
2) 설치(6~12개월): 시스템 인티그레이션(SI) 병목으로 납품이 지연되며, 서플라이어가 가격결정력을 가진다.
3) 수익(12~18개월): 소프트웨어 RaaS, 유지보수, 스페어파트가 마진을 견인한다. -
현실 점검
휴머노이드는 과대포장 국면이지만, 픽앤플레이스, 팔레타이징, 비전검사, 라스트마일 자율주행 같은 ‘지루한 자동화’가 EBIT를 만든다.
모터·감속기·포스센서, 3D 비전, 엣지컴퓨트가 실제 승자다.
지정학: 미사일 2배 시대의 금융적 의미
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왜 중요한가
다년도 조달은 기업의 잔고를 ‘채권처럼’ 만들어 WACC를 낮추고, CapEx 결정을 앞당긴다.
155mm 포탄, LRASM, SM-6, 패트리어트 계열 증산은 추진약·HMX/RDX, 고체연료 바인더, 복합재 케이싱이 핵심 병목이다. -
인플레이션 연결고리
에너제틱스와 금속소재 가격의 구조적 상승은 국방 CPI 구성요소를 자극하나, 민간 CPI에는 지연·완충되어 반영된다.
방산 CAPEX는 지역 고용과 임금에 파급되어 서비스 인플레 스티키니스에 기여할 수 있다.
Q4 포트폴리오 적용: 3개월 실행 체크리스트
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10월 유동성 플레이
달러 인덱스 하락 전환 감지 시 베타·반도체·중형 성장주 가중, 금리 급등 재개 시 디펜시브와 퀄리티로 스위칭한다. -
11월 정책·방산
OEM보다 추진약·단조·로켓모터 서브체인 탐색, 멀티이어 계약 노출도 높은 업체 비중을 점진 확대한다. -
12월 AI CapEx
전력·냉각·광학 모듈·데이터센터 시공 EPC, 변압기·스위치기어에 걸친 밸류체인으로 분산하고, GPU 단일 베팅 리스크를 줄인다. -
리스크 헷지
유동성 반전과 지정학 충격을 대비해 금리 듀레이션 헤지, 원자재(구리·알루미늄) 익스포저, 달러 강세 국면용 방어 바스켓을 구비한다.
시간순 요약 로드맵
- 10월: RRP·TGA·발행 스케줄과 CPI, 빅테크 코멘트로 유동성 방향성 결정, ‘업토버’ 구간의 베타 플레이 시도.
- 11월: 예산·국방 패키지와 방산 밸류체인 재평가, 멀티이어 조달→백로그→현금흐름 가시성으로 리레이팅 초입.
- 12월: AI CapEx 가이던스 상향과 전력·냉각·광학 병목 부각, 2026년 실적 선반영 시작, Direct Indexing·헬스케어 빅딜 시나리오 모니터링.
키워드 관통 메시지
글로벌 경제전망의 핵심은 유동성의 결을 읽고, 인공지능 투자 슈퍼사이클의 병목을 정확히 짚으며, 지정학 리스크가 만들어내는 멀티이어 현금흐름을 포트폴리오에 구조적으로 얹는 것이다.
뉴스보다 먼저 전력·냉각·광학과 추진약·단조 같은 ‘비표면적’ 부품을 선반영하는 것이 알파의 출발점이다.
직접지수화 규제 완화와 헬스케어 공공-민간 CAPEX 딜 가능성은 주식시장 미시구조와 섹터 프리미엄을 바꿀 수 있는 잠재적 빅무브다.
실행용 미니 캘린더
- 10월 1~2주: CPI/고용 지표, 달러 인덱스 추세전환 체크, 베타 온.
- 10월 3~4주: 메가캡 실적·CapEx 라인아이템 스크리닝, 전력·냉각 강조 기업 발언 수집.
- 11월: 의회 예산·국방안 추적, 방산 서플라이 체인 발주 뉴스플로우 체크.
- 12월: 2026 CapEx 가이던스, PPA·변압기·송전 입찰 공시, Direct Indexing·헬스케어 정책 헤드라인 모니터링.
데이터 포인트 체크리스트
- RRP 잔액·TGA 변화·재무부 발행 규모 업데이트와 S&P 유동성 상관 추적.
- 북미 대형 변압기 리드타임, 400G→800G 광모듈 출하, 냉각 CAPEX 비중 변화.
- 추진약·폭약 생산능력 증설 공시, 멀티이어 조달 계약 규모, 백로그/매출 비율.
- 빅테크 CapEx 내 ‘AI 인프라’ 항목 비중, 전력 PPA 체결량, 데이터센터 착공면적.
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[경제 읽어주는 남자(김광석TV)]
“자영업 100만 폐업 시대의 냉혹한 현실… “은퇴 후 창업, 괜찮을까?” 세무사가 전하는 조언 | 경읽남과 토론합시다 | 이장원 세무사 3편“
*출처: [ 경제 읽어주는 남자(김광석TV) ]
– 자영업 100만 폐업 시대의 냉혹한 현실… “은퇴 후 창업, 괜찮을까?” 세무사가 전하는 조언 | 경읽남과 토론합시다 | 이장원 세무사 3편
은퇴 후 창업, 괜찮을까? 자영업 100만 폐업 시대, 2025-2026 생존전략 총정리
이 글에는 다른 뉴스나 유튜브에서 잘 다루지 않는 핵심이 담겨 있습니다.
- 오픈발 환상에서 빠져나오는 즉시 실행 체크리스트와 단골경제학 지표.
- 퇴직금을 지키는 3단계 의사결정 트리와 자본 배분 룰.
- 프랜차이즈 손익표를 현실화하는 항목별 재계산 방식.
- 형사리스크로 비화되는 노동법 리스크를 월별로 예방하는 페이롤 설계.
- AI와 데이터로 90일 안에 재방문율을 끌어올리는 자동화 루틴.
이장원 세무사가 현장에서 본 실전 통계와, 2025-2026 경제전망을 결합해 시간순으로 정리했습니다.
결론부터 말하면, 창업은 가능하지만 기준 없이 뛰어들면 실패 확률이 압도적으로 높습니다.
이제부터 “언제, 무엇을, 얼마나” 해야 살아남는지 구체적으로 짚겠습니다.
2024-2026 거시환경 타임라인과 자영업 영향
- 2024년 하반기: 인플레이션 둔화 속도는 느려졌고, 금리는 높은 구간이 길어지고 있습니다.
임대료·인건비는 경직적이고, 배달·플랫폼 수수료는 하방 경직적입니다. - 2025년 상반기~하반기: 고용시장 구조조정이 백색소음처럼 이어집니다.
임금근로자에서 비임금근로자(1인 창업)로의 이동이 가속되며 경쟁 과밀이 심화됩니다.
금리 인하가 오더라도 임대차·원재료 조달비는 즉각 하락하지 않습니다. - 2026년: 수요는 양극화, 체류형 소비는 늘고 충동형 소비는 더 까다로워집니다.
경기침체 구간의 소비자는 낭비를 싫어하고, “가치의 설득”이 없으면 재방문을 하지 않습니다.
핵심 영향은 세 가지입니다.
- 가격결정력의 약화로 마진 압박이 고착화됩니다.
- 현금흐름 관리 실패가 폐업을 가속합니다.
- “단골 비중”이 매출의 안전판이 됩니다.
SEO 키워드인 경제전망, 인플레이션, 금리, 고용시장, 경기침체를 꼭 염두에 두세요.
현장 데이터 요약과 재해석: 왜 3년 내 절반이 문 닫는가
- 3년 내 폐업률이 절반, 7년 내 75%가 폐업.
- 연소득 1,200만 원 미만(월 100만 원 수준)이 수백만 명이라는 구체적 체감치.
- 실패의 근본 원인은 오픈발 과신, 단골 관리 부재, 약속·이미지 관리 실패, 노동법·세무 무지입니다.
재해석 포인트입니다.
- 오픈발은 “인지 노출 효과”일 뿐 지속 수요가 아닙니다.
첫 방문 2회 이후 재방문 전환이 없다면 초기 매출은 착시입니다. - 단골 비중이 40% 밑이면 마케팅비와 플랫폼 수수료 의존도가 위험 구간입니다.
- 고용을 늘릴수록 노동법 리스크가 기하급수로 커집니다.
1명 채용 시 총비용은 연봉의 약 1.3배로 보수적으로 잡으세요. - “사장·직원 흡연 이미지” 같은 미시적 위생·브랜드 신호가 재방문에 치명적입니다.
시간순 실행 로드맵: T-6개월부터 2년차까지
- T-6~T-3개월: 업종·입지를 3개 후보로 좁히고, 임대료 대비 목표 매출 3배 룰(매출/임대료≥3)을 시뮬레이션 합니다.
원가 표준화표, 좌석·회전수 가정, 카드·배달 수수료, 택배·광고비까지 반영하세요. - T-2~T-1개월: 메뉴·서비스를 3단계로 축소해 핵심 SKU를 정합니다.
오픈 당일 쏠림을 막고, 안정적 생산성을 확보합니다. - D-7~D+7(오픈주간): 오픈발을 과열시키지 마세요.
1) VIP 30명 사전 초대, 2) 인근 상권 500미터 내 상점 교차쿠폰, 3) 카카오채널·네이버플레이스 예약 인입만 연동합니다. - Day 1-30: “재방문 1차 접점” 설계가 전부입니다.
영수증 QR로 회원화, 첫 방문 다음 10일 내 DM 쿠폰, 리뷰 요청 자동화, 불만 응대 24시간 내 처리 기준을 세우세요. - Day 31-90: 단골지수 점검 주간입니다.
30일 재방문율 25% 이상, 60일 35% 이상, 90일 40% 이상 목표로 설정합니다.
못 미치면 메뉴·가격·서비스 중 하나를 즉시 바꿉니다. - Month 4-12: 고정비 최적화 단계입니다.
임대료 재협상 트리거, 배달 비중 상한(매출의 35% 이내), 광고비 상한(CAC/LTV≤1:3)을 유지합니다. - Year 2: 직원 확장 전, 표준매뉴얼과 단골지수 45% 이상을 달성해 인건비 레버리지 위험을 줄입니다.
오픈발 환상 제거: 단골경제학이 매출을 지킨다
- 좌석시간당 매출(Seat-Hour Revenue)= 일매출 ÷ 좌석수 ÷ 영업시간으로 낮은 시간대를 채우는 게 핵심입니다.
- LTV(생애가치)= 평균객단가 × 연간 방문횟수 × 지속연수 × 매출총이익률로 계산합니다.
- CAC(고객획득비용)= 광고·수수료·쿠폰 등 직접비용만 합치지 말고, 사장 시간비용까지 반영합니다.
- 기준은 LTV≥3×CAC, 단골 매출 비중≥40%, 리뷰 평점≥4.6, 1성 비중≤3%입니다.
- 담배·위생·약속(영업시간·휴무) 준수는 전환을 무너뜨리는 최상위 리스크입니다.
마케팅은 ‘조회수’가 아니라 ‘전환’입니다
- 네이버플레이스 상위노출, 카카오채널 친구추가, 지도 검색 전환율이 실제 매출을 좌우합니다.
- 쇼츠·릴스는 “신뢰 강화”에 한정하고, 캡션에 예약·오시는 길·메뉴 3가지만 남깁니다.
- 지역 키워드 3개(동네명+업종+시그니처)로 리뷰·사진·Q&A를 주간 단위로 누적합니다.
- 전환 추적은 쿠폰 코드별 매출, 유입 채널별 재방문으로 봅니다.
100만 조회보다 100명 재방문이 이깁니다.
노동법·인사: 형사리스크를 월별로 차단하는 법
- 5인 미만 사업장이라도 많은 조항이 적용됩니다.
근로계약서, 주휴·연장수당, 최저임금, 4대보험은 기본입니다. - 총보상비용은 연봉×1.3을 최소로 가정하세요.
퇴직금, 4대보험 사업주부담, 연차수당, 대체인력 비용이 숨어 있습니다. - 월간 점검 루틴: 근로계약서 서식 업데이트, 시급 변경 반영, 스케줄·수당 자동계산, 급여 명세 교부, 클린 신고 라인 운영입니다.
- 갈등은 감정 싸움으로 변합니다.
감정이 상하기 전에 명시·기록·증빙으로 예방하세요.
프랜차이즈 검증 체크리스트: 손익표 ‘현실화’
- 매출 가정: 임대료·배달권역·경쟁 점포 반경 500m를 반영해 20% 낮춰 받으세요.
- 원가: 매입가 인상 조정조항, 본사 지정업체 의무 여부를 확인하세요.
- 수수료: 로열티, 광고 분담금, 시스템 사용료, 물류 마진을 모두 합산해 실제 마진을 계산하세요.
- 독점권: 상권 보호 반경과 예외조항을 확인합니다.
- 초기 투자: 권리금·보증금·시설비의 회수기간이 24~36개월을 넘으면 고위험입니다.
- 손익 민감도: 매출 -20%, 원가 +5%, 인건비 +10% 시 BEP를 견디는지 보세요.
퇴직금 보호 3단계 의사결정 트리
- 1단계: 재취업 가능성 있으면 먼저 시도하세요.
직장→창업 스위치는 생각보다 급커브입니다. - 2단계: 창업을 한다면 자본 배분 룰을 지키세요.
생활비 12~18개월은 안전자산(CMA·국채형 ETF 등)에 분리.
영업자금은 최대 퇴직금의 30~40% 이내.
손실 캡은 초기투자 대비 -20%에서 강제 중단합니다. - 3단계: 나의 강점 기반 B2B·전문 서비스부터 소규모로 테스트하세요.
특정 키맨 의존이면 플랜B·C 계약 라인을 동시에 만드세요. - 쉼표 전략: 창업·재취업 외에 6개월 학습·파트타임·프로보노로 탐색 시간을 가지면 의사결정의 질이 올라갑니다.
AI·데이터로 90일 안에 단골을 늘리는 자동화 7종
- POS→CRM 연동으로 첫 방문 48시간 이내 재방문 쿠폰을 자동 발송합니다.
- 메뉴 ABC 분석으로 회전·마진이 낮은 SKU를 퇴출합니다.
- 수요예측으로 요일·시간대별 준비량을 정하고, 재고폐기율을 주간 2%p 낮춥니다.
- 가격 실험은 평일 오후 한정 타임세일로 좌석시간당 매출을 채웁니다.
- FAQ 챗봇으로 예약·주차·알러지 응대를 자동화합니다.
- 리뷰 감성분석으로 불만·칭찬 키워드를 메뉴·동선 개선에 연결합니다.
- 인스타·플레이스 사진은 AI 리터칭으로 조도·색감 일관성을 유지합니다.
업종별 미니 가이드
- 요식업: 배달 비중 상한 35%, 좌석회전 1.8회 이상, 식재 원가율 30~35% 목표.
브레이크타임을 없앴다면 단골에게 먼저 알리는 DM이 필수입니다. - 생활서비스: 구독형 패키지를 설계해 객단가 변동을 줄입니다.
재방문 리마인더를 캘린더·문자로 자동화하세요. - 교육/학습: 성수기 전 선납 할인보다 만족 후 재등록 혜택이 장기 유지에 유리합니다.
캠코더블 기준으로 후기·성과 지표를 시각화하세요. - 무점포 커머스: 광고 ROAS보다 반복 구매율과 반품율이 중요합니다.
물류 SLA·포장 품질이 리뷰를 만듭니다.
폐업을 피하는 피벗·엑시트 플랜
- 소프트 클로즈: 영업일 축소→메뉴 축소→임시휴업 2주로 현금 유출을 줄입니다.
- 전환: 홀 중심에서 케이터링·기업 간식·비즈니스 런치로 B2B 매출을 혼합합니다.
- 양도: 회계장부 정리·재고 실사·임대차 승계조건 패키징으로 인수 가능성을 높입니다.
현장 팁: 오픈발·이미지·약속의 3원칙
- 오픈발에 취해 설비·인력 과투자를 멈추세요.
첫 두 번 방문 고객의 재방문을 만드는 것이 전부입니다. - 이미지 관리: 가게 앞 흡연·잡담·무표정 카운터 같은 미시적 신호가 평판을 무너뜨립니다.
- 약속: 영업시간·휴무일·예약응답을 칼같이 지키세요.
사장이 마감 카운터를 지키는 점포가 재방문율이 높습니다.
마지막 점검 체크리스트
- 임대료/매출≥3, 단골매출≥40%, LTV≥3×CAC, 리뷰 1성≤3%입니다.
- 연봉×1.3=총보상비용, 인건비/매출 상한 25%를 넘지 않도록 설계하세요.
- 생활비 12~18개월 분리, 영업자금은 퇴직금의 30~40% 이내입니다.
- 90일마다 메뉴·가격·서비스 중 하나는 개선합니다.
- 노동법은 월간 점검, 갈등은 기록·증빙으로 조기 진화하세요.
< Summary >
- 금리 고점 장기화와 인플레이션 잔존으로 마진 압박이 지속됩니다.
- 오픈발은 착시입니다.
단골지수(30/60/90일 재방문)를 최우선 KPI로 관리하세요. - 프랜차이즈는 로열티·물류마진·광고분담까지 합산해 민감도 테스트를 하세요.
- 노동법은 형사리스크입니다.
총보상비용은 연봉×1.3으로 가정하고 월간 점검하세요. - 퇴직금은 12~18개월 생활비로 분리하고, 영업자금은 30~40% 이내로 제한하세요.
- AI 자동화로 90일 내 재방문율을 끌어올리고, 배달·광고 의존도를 낮추세요.
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[Jun’s economy lab]
“평범한 회사원에서 부동산 전문가가 된 이야기 (ft.고미연 대표 1부)“
*출처: [ Jun’s economy lab ]
– 평범한 회사원에서 부동산 전문가가 된 이야기 (ft.고미연 대표 1부)
평범한 직장인이 미국 부동산으로 자산을 키운 시간별 로드맵과 2025 핵심 변수 총정리 (ft. 고미현 1부)
내 글에는 외국인 대출 실전 루트, 1031 익스체인지와 상속 스텝업 베이시스, FIRPTA 원천징수 환급, 주별 임대인 친화도 지도, 그리고 AI·반도체·데이터센터 입지와 주택 수요 연결 같은 잘 안 알려주는 내용이 담겨 있다.
2025 글로벌 경제전망에서 금리 전환과 달러 사이클, 환율 전략에 맞춘 지역·상품 선택 공식을 구체적으로 제시한다.
한국과 미국의 투자 철학 차이, 첫 2천만 원으로 시작해 시드를 키운 과정, 분양·콘도·단독주택을 언제 어떻게 고를지까지 시간순으로 깔끔히 정리했다.
00:00~02:20 경력과 관점 변화
대기업에서 마케팅·영업·상품·재무(세무)까지 T자형 커리어를 쌓으며 사업 감각과 숫자 감각을 익혔다.
겸업 금지 속에서 사업 대안으로 임대사업을 연구했고, 기록·정리를 습관화해 투자 내공을 쌓았다.
핵심은 일을 옮겨 다닌 게 아니라 현금흐름과 리스크를 여러 관점에서 보는 ‘틀’을 만든 것이다.
02:20~08:58 한국에서 시드 만들기와 투자 철학
2013~2014년 저평가 국면에 2천만 원으로 첫 투자에 성공하며 레버리지의 힘을 체감했다.
근로소득만으로는 속도가 안 난다는 한계를 인정하고, 기록과 복기를 통해 의사결정 체계를 고도화했다.
국내는 신축 프리미엄보다 ‘시간을 돈으로 바꾸는’ 재개발·재건축 중심 전략이 유리했다.
몸테크도 불사하며 실거주와 투자를 분리하고, 예산 내에서 리모델링 가능한 물건을 선호했다.
07:43~12:30 미국 첫 투자: 왜 하와이 콘도였나
미국은 전세가 없어서 월세 수익률이 구조적으로 높고, 초기에는 관리 편의성이 중요한 만큼 콘도가 적합했다.
분양(Pre-construction)은 계약금 위주로 3년 빌드 기간 동안 중도금이 없는 곳이 많아 현금흐름 관리가 쉽다.
외국인도 LTV 70% 내 대출이 가능해 총자본수익률을 끌어올리기 유리하다.
단독주택은 토지 비중이 커 장기 가치 측면에서 좋지만, 입지 판별 난도가 높아 초보자에겐 난이도가 있다.
12:30~20:20 한국 vs 미국 시장의 구조적 차이와 추천 원칙
한국은 서울·한강 축으로 수요가 과집중되고, 규제와 레버리지 제약이 강하다.
미국은 인종·직업·소득 분산이 크고, 계층 점프보다 지역 정착 성향이 강해 ‘다핵 분산’ 구조다.
추천은 정답형이 아니라 취향·목표 탐색형이다.
실거주 미확보면 한국 우선, 투자면 국내는 재개발·재건축, 해외는 임대수요·세금·관리 난이도 순으로 본다.
상업용은 공실·규모·법적 리스크가 크니 개인은 주택 위주, 법인은 상업용까지 검토가 합리적이다.
20:20~ 이후 왜 지금 미국 부동산인가
금리 하락 기대가 대출 승인 문의와 매수 심리 회복으로 연결되는 조짐이 현지에서 관측된다.
미국 제조 리쇼어링과 대규모 투자 유치가 예상되는 주에서 선제적 수요가 붙고 있다.
공장·물류가 깔리면 일자리→인구 유입→임대 수요→생활 상권 순으로 파급된다.
개인은 학군 좋은 임대주택, 법인은 고속도로 인접 물류·라이트 인더스트리 땅을 먼저 본다.
미국 부동산, 다른 곳에서 잘 안 알려주는 핵심 디테일
- 주별 임대인 친화도와 퇴거 리드타임
캘리포니아·뉴욕 등은 임차인 보호 강하고 퇴거가 오래 걸리며, 플로리다·텍사스·아리조나는 상대적으로 임대인 친화적이다.
현금흐름 전략이면 ‘임대인 친화 주’와 HOA 규정이 느슨한 단지의 장기 임대 가능 여부를 먼저 체크한다. - 세금 설계: 1031과 스텝업 베이시스, FIRPTA
1031 익스체인지로 6개월 내 더 비싼 자산으로 갈아타면 양도세를 유예할 수 있다.
상속 시 스텝업 베이시스로 생전 평가차익을 사실상 초기화하는 효과가 가능하다.
외국인 매도 시 FIRPTA 15% 원천징수가 적용될 수 있고, 세무신고로 환급받는 절차까지 고려해야 한다. - 외국인 대출 루트
ITIN만으로 DSCR 대출을 취급하는 렌더가 있으며, 임대수입 대비 부채서비스커버리지로 심사한다.
빌더 파이낸싱·클로징 크레딧 등 분양 인센티브가 시장 냉각기엔 레버리지 대체 수단이 된다. - 비용 구조의 함정
보험료가 해안주에서 급등했고, 재산세는 카운티마다 산정 로직이 다르며 매년 이의신청(프로테스트)로 절세 여지가 있다.
콘도는 HOA 재무건전성과 특별분담금(스페셜 어세스먼트) 리스크를 반드시 점검해야 한다. - 규제와 신고
개인으로 매도한 대금은 국내 외국환거래법상 환입 절차가 필요할 수 있어 자금 경로를 투명하게 두어야 한다.
해외 주택은 통상 국내 주택 수 규제에 직접 포함되지 않는 경우가 많지만, 청약·대출 규정은 주기적으로 변하므로 최신 확인이 필수다.
AI·반도체·데이터센터 입지와 주택 수요의 연결
AI 폭증으로 전력·냉각·부지 요건을 갖춘 데이터센터 벨트(피닉스, 댈러스, 콜럼버스, 노던버지니아 등)가 확장 중이다.
CHIPS·IRA 인센티브와 함께 반도체·배터리·서플라이체인이 테네시·조지아·텍사스·오하이오로 이동하며 근로자 주거 수요가 늘어난다.
인근의 합리적 통근 거리, 학군, 임대 규제, 신규 공급 파이프라인을 겹쳐 보면 임대 수익률과 공실 리스크를 동시에 최적화할 수 있다.
전력변전소 큐 대기, 수도권역 용수 부족, 보험 인수제한 등 보급 한계 요인이 있는 도시일수록 기존 주거 단지 가치가 버텨준다.
지역별 전략 스냅샷과 상품 선택
- 텍사스 오스틴·테일러 축
공장 가동 이슈로 사이클이 출렁였지만, 하청 재유입 신호와 함께 고속도로 접점의 산업용 부지가 귀해졌다.
개인은 학군 괜찮은 SFR·타운홈, 법인은 인더스트리얼 파이프라인과 도로 접근성을 본다. - 캘리포니아 대체지
LA 코어 외곽 30만~ 수십만불대 주택에서 임대수익률과 출퇴근 동선을 맞추는 ‘워크포스 하우징’이 답이다.
보험·세금·임대 규제가 강하므로 매입 전 NOI 산정 시 할인율을 보수적으로 둔다. - 하와이
관광·군수 수요 하의 레어리티 시장이라 공급탄력성이 낮아 보유 안정성은 높지만 HOA·보험 비용 점검이 필수다.
환율·금리·인플레이션 환경에서의 실행법
글로벌 경제전망 상 금리 피크아웃 국면에서 분양형·대출형 모두 유효하지만, 고정·변동 혼합 전략으로 스트레스 테스트를 해야 한다.
달러 현금흐름을 만드는 자산을 우선 확보하고, 환율 급등기엔 달러 유동성을 쓰고 급락기엔 원화 환전·상환을 고려한다.
인플레이션이 장기화될수록 임대료 재가격결정 주기가 빠른 자산이 유리하며, 레버리지는 금리 하락기 리파이 기회를 전제로 설계한다.
처음 시작하는 사람을 위한 체크리스트
투자 목적을 한 줄로 정의하고, 임대수익형인지 자본차익형인지 우선순위를 정한다.
예산·대출 가용성·환율 시나리오를 수치로 적고, NOI 기준으로 역산한 최대 매입가를 확정한다.
주별 임대 규제, 재산세, 보험, HOA, 학교지표, 신규공급, 통근·전력·물 공급 제약을 지도에 겹쳐 본다.
프리컨·콘도·타운홈·단독의 관리 난이도와 공실 리스크를 비교하고 첫 매입은 관리 용이성 우선으로 간다.
세무는 1031·FIRPTA·원천징수·환급 절차를 사전에 설계하고, 법인·개인 소유 구조를 사전에 결정한다.
클로징 전 대출승인서(Pre-approval) 확보, 타이틀·에스쿠로·보험 견적을 동시에 받아 총비용을 확정한다.
고미현식 로드맵 요약
국내에서 재개발·재건축과 몸테크로 시드를 키운다.
미국은 전세 부재·월세 수익률·레버리지·세제 유연성을 활용해 콘도→단독·멀티패밀리로 스텝업한다.
AI·반도체·데이터센터·물류의 고용 벨트를 따라 주거·상업 수요를 선점한다.
세금·보험·규제·환율을 수치화해 ‘현금흐름 중심’ 포트폴리오를 만든다.
리스크 관리 한 줄 팁
임대료 재설정 가능 지역, 보험료 안정 지역, 재산세 상한·프로테스트 제도, HOA 건전성, 임대인 친화 법규 순으로 필터를 돌리면 사고 확률이 급감한다.
2030 직장인 관점에서의 결론
국내는 규제와 레버리지 한계로 속도가 막히기 쉽다.
달러 현금흐름 자산을 1채라도 확보하면 환율·금리·인플레이션 삼중 변수에 대한 방어력이 달라진다.
처음엔 작게, 하지만 체계적으로.
기록하고 복기하고, 숫자로 의사결정하자.
SEO 키워드 자연 포함
이 글은 글로벌 경제전망, 금리, 인플레이션, 환율, 달러 자산 전략을 중심으로 미국 부동산 투자 로드맵을 정리했다.
실무 Q&A 스피드
외국인 대출은 가능한가요?
가능하다.
ITIN·DSCR 기반 렌더와 빌더 파이낸싱 옵션을 함께 탐색하자.
매도 후 세금은?
1031로 유예하거나 FIRPTA 원천징수 환급을 전제로 계획한다.
개인 매도 대금은 국내 환입 절차를 고려하자.
어디서 시작할까?
첫 매입은 관리가 쉬운 콘도·타운홈에서, 그 다음 단독이나 멀티로 확장하자.
마지막 한 줄
시장 타이밍보다 중요한 건 시스템이고, 시스템의 핵심은 현금흐름과 리스크를 숫자로 통제하는 습관이다.
< Summary >
국내에서 재개발·재건축으로 시드를 만들고, 미국에선 전세 부재·레버리지·세제 유연성을 활용해 임대형 자산을 확장하자.
AI·반도체·데이터센터·물류 축을 따라 주거 수요가 생기는 도시를 선점하고, 금리·환율·인플레이션 국면에 맞춰 현금흐름을 설계하자.
1031·FIRPTA·보험·재산세·임대 규제 같은 디테일을 선반영하면 실패 확률을 크게 줄일 수 있다.
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