마지막 부동산 폭등 경고

September 14, 2025

[경제 읽어주는 남자(김광석TV)]
“[풀버전-상편] “1년간 제대로된 대책 없으면 폭등 올것” 2026 부동산 향방은? | 부동산 100분토론 (한문도,김인만,김광석)“

*출처: [ 경제 읽어주는 남자(김광석TV) ]

– [풀버전-상편] “1년간 제대로된 대책 없으면 폭등 올것” 2026 부동산 향방은? | 부동산 100분토론 (한문도,김인만,김광석)

2026 부동산 향방: ‘마지막 폭등’ 시나리오와 AI·경제전망 연계 전략 (풀버전 상편 요약)

이 글에는 다음의 중요 내용이 포함되어 있습니다.
내년(2026) ‘마지막 폭등’이 왜 현실적 위험인지의 정밀한 메커니즘 분석.
강남·한강벨트 급등의 근본적 원인과 지방 자본 유입의 구조적 영향.
정부 정책(627 등)으로는 왜 미봉책에 그칠 가능성이 큰지의 실전적 이유.
정책이 실패할 경우 나타날 구체적 타임라인(수급·심리·금리 사이클 연결).
다른 곳에서 잘 다루지 않는 해법들 — AI·모듈러 건축·연금·지방이전 인센티브 연계 방안.
투자자·가계가 지금 당장 취해야 할 전략과 정부가 즉시 실행해야 할 7대 정책 패키지.

1) 2025 하반기(현재) — 시장 진단 요약

강남·한강벨트 고가 아파트 중심의 국지적 불장이 핵심 흐름입니다.
전국적인 불장은 아니며 지방 대부분은 침체가 지속되고 있습니다.
토지거래허가 완화가 ‘트리거’ 역할을 하며 지방 자산가의 서울 매수 비중이 크게 늘었습니다.
대출 규제로 거래량은 줄었지만 신고가 경신은 계속되고 있어 규제 효과가 제한적입니다.
경제전망 측면에서 저성장·인구감소라는 구조적 문제는 여전히 큰 변수입니다.

2) ‘마지막 폭등’ 가능성 — 왜 지금 폭등이 더 현실적인가

정치적 사이클: 선거(내년)를 앞둔 정책 공백 또는 미세한 완화는 기대를 확대시킵니다.
유동성 사이클: 글로벌 완화·추경·금리 인하 기대가 결합하면 자산가격 상승 압력이 커집니다.
수급 불균형: 2026년 입주 물량은 단기적으로 부족한 구조로 평가됩니다.
심리·기준점 효과: 일부 초고가 거래(원베일리·반포·압구정)가 기준가를 올리며 시장 전반의 기대를 재설정합니다.
자금 이동: 지방 자산가·제조업 자본이 서울 고가아파트로 유입되며 지역 간 자본 재배치가 가속화됩니다.

3) 핵심 메커니즘 (다른 뉴스에서 잘 다루지 않는 부분)

정책 창(Policy Window)과 심리의 결합: 대책 발표 시점과 정치일정·언론 보도 타이밍이 맞물리면 ‘폭등의 마지막 촉매’가 될 수 있습니다.
고가 기준점 상승의 전염 효과: 특정 초고가 사례는 거래마다 가격 벤치마크를 올려 유사 지역 전체를 끌어올립니다.
비대칭적 자금 이동: 지방의 유동성이 서울의 ‘특정 입지’로 집중되면 지역간 양극화는 단기간에 가속됩니다.
플레이어 분절화: 실거주 수요·포트폴리오 투자자·투기 세력·지방 자산가 등 수요층이 서로 다른 동기로 동시에 작동하면 정책 효과는 왜곡됩니다.
숨은 레버리지·비거주 매입: 법인·차명·해외자금 등의 유입을 실시간으로 통제하지 못하면 표면적 거래량은 낮아도 가격은 폭등합니다.

4) 정책 분기점 — 정부는 어디를 택할 것인가

A. 방어적 선택(보유세 강화·거래세 강화·양도세 비과세 축소): 자산가격 억제에 직접적이나 정치적 저항이 큽니다.
B. 유도적 선택(주식·기업투자 유도·세제 인센티브): 자금 이동을 유도하지만 효과는 실물 투자 체력과 신뢰성에 좌우됩니다.
C. 공급적 선택(대규모 공급·용적률·재건축 활성화·모듈러 주택 도입): 시간이 필요하지만 근본적 해결입니다.
현실적 판단: 단일 카드로는 실패 가능성이 큽니다.
정책 성공의 관건은 ‘동시다발적’이고 ‘신뢰 가능한’ 로드맵 공개입니다.

5) AI·4차산업 혁명과 부동산의 연결고리 (놓치기 쉬운 관점)

AI 기업·스타트업 생태계에 국내 자금(연기금·연금·사모)을 유입시키면 부동산 쏠림을 완화할 잠재력이 존재합니다.
AI가 건설 생산성을 높이면 공급 사이클을 단축시켜 단기 공급 부족 문제를 일부 해소할 수 있습니다.
부동산 가치평가와 대출심사에 AI를 적용하면 리스크 조기 경보·지역별 과열 신호를 정교하게 잡아낼 수 있습니다.
그러나 AI 인프라가 미흡한 상태에서 “주식으로 돈을 돌리자”는 메시지만 강화하면 자금은 해외(미국 주식)로 유출될 위험이 큽니다.
AI 도입은 ‘자금의 국내 흡수’와 ‘생산적 투자로의 전환’을 가능하게 하지만, 이를 위한 정책·세제·규제 정비가 선행되어야 합니다.

6) 구체적·실행 가능한 정책 제안 (정부용)

1) 타임라인 기반 보유세(단기·중기·장기 보유에 따른 차등 과세)로 단기 스윙플레이 억제.
2) 거래시 실거주·투기 구분을 위한 강화된 실명·법인검증 및 비거주자 구매 제한(핫스팟 한시 적용).
3) 모듈러·프리팹 등 공장식 주택 건설을 위한 규제 특례와 AI 자동화 보조금으로 공급 속도 제고.
4) 지방기업 유치 패키지(세제+인프라+AI 허브)로 지역 일자리 창출과 수요 분산.
5) 공적연금·국부펀드의 국내 전략적 투자 촉진(산업·주택형 리츠 등)으로 자금의 국내 재투자 유도.
6) 단기 매도자(2~3년) 양도소득세 강화와 장기 보유 인센티브로 자산 보유구조 재편.
7) 투명한 로드맵 공개(100일·200일·5년)로 시장 신뢰 회복 및 기대 관리.

7) 투자자·가계 행동 가이드 (지금 당장 할 7가지)

1) 강남 초고가 거래는 ‘기준점 리셋’을 만들지만 단기 투기로 접근하면 리스크가 큽니다.
2) 레버리지(대출) 사용을 극도로 보수적으로 운용하세요.
3) 실거주 목적이 아니라면 입지·수급·세제·거래비용(양도세·보유세)까지 총체적 비용을 계산하세요.
4) 포트폴리오 다각화: 국내 주식(특히 AI·인프라 관련)·해외자산·실물(임대)로 분산하세요.
5) 지방 투자자는 ‘수익률’보다 ‘현금흐름(임대수익) 안정성’을 우선 검토하세요.
6) 단기 시장 뉴스에 민감하게 반응하지 말고 정책·입주 캘린더·금리 스케줄을 체크하세요.
7) AI 기반 부동산 데이터(거래패턴·가격 예측) 서비스를 활용해 의사결정을 보조하세요.

8) 시간축별 시나리오 체크리스트

2025 하반기(현재): 강남 중심의 과열 지속. 토지거래·언론·심리가 촉매 역할.
2026 단기(선거 전후): 아무 대책·신뢰 없는 대책이면 ‘마지막 폭등’ 가능성 높음.
2026 중기(정책 반응기): 공급·세제·거시조치가 나오면 과열 진정 또는 급반전 가능.
2027~2029: 보유세·거래세 개편과 공급 효과가 체감되면 가격 재조정 및 지역별 재편.
2030+: 인구·산업구조 변화와 AI 도입 수준이 집값의 신규 균형을 결정합니다.

9) 다른 곳에서 잘 안 다루는 ‘결론적 인사이트’ (핵심 한 줄씩)

선거 타이밍과 토지거래 허가 같은 작은 정책 창이 합쳐질 때 폭등이 촉발됩니다.
초고가 기준점 하나가 전체 밸류체인을 재정의하는 시장 전염 메커니즘이 작동합니다.
부동산 과열은 개인의 문제를 넘어서 국가의 성장엔진(산업·투자)을 말라붙게 만듭니다.
AI·건설 생산성 개선, 연기금의 국내 재투자가 병행되면 자금흐름 전환이 현실화됩니다.
정책 신뢰성(로드맵 공개)이 확보되지 않으면 어떤 규제도 일시적 미봉책에 그칩니다.

< Summary >요지: 강남·한강벨트 중심의 국지적 급등은 토지거래 허가·정치 사이클·유동성 기대가 결합된 결과입니다.
위험: 내년 선거 전까지 정부가 신뢰성 있는 공급·세제·성장 로드맵을 제시하지 못하면 ‘마지막 폭등’이 현실화될 가능성이 큽니다.
해법 요약: 단기적으론 보유세·거래세 구조조정과 단기 매매 억제, 중기적으론 공급 속도화(모듈러·규제완화)와 지방 일자리 창출, 장기적으론 AI·산업투자를 통한 자금의 국내 재배치가 필요합니다.
투자자 핵심: 레버리지 보수적 운영, 포트폴리오 다각화, AI 기반 데이터 활용으로 리스크 관리.
정책 핵심: 신뢰 가능한 로드맵 공개와 동시다발적(세제·공급·금융) 패키지 실행이 관건입니다.

[달란트투자]
“폭우에 아수라장된 북한 현지. 심상치 않은 평양 분위기｜이영종 센터장 2부“

*출처: [ 달란트투자 ]

– 폭우에 아수라장된 북한 현지. 심상치 않은 평양 분위기｜이영종 센터장 2부

폭우로 아수라장된 북한, 평양의 심상치 않은 분위기 — 이 영상에서 다루는 핵심: 피해 은폐·정권 불안 신호·엘리트 탈북 확산·군사·외교(푸틴)에 대한 ‘대가’ 요구·러시아 전쟁 종결시 북한 경제 부담의 확대

여기 글을 읽으면 알 수 있는 것들:

폭우 직후 북한의 피해 은폐 방식과 내부 동요의 실체
엘리트 탈북이 주는 체제 내 구조적 충격과 파급 경로
군사 사상자·시신 회수 문제로 드러나는 정권의 정보 통제 한계
북한이 러시아(푸틴)에게 요구하는 ‘대가’의 의미와 향후 대외관계 변화 가능성
이런 사건들이 북한 경제·대북정책·글로벌 경제에 주는 단기·중기·장기적 파급 효과
일반 언론에서 잘 다루지 않는 결정적 포인트(재난이 군비·인프라·사이버전 전략을 어떻게 바꾸는지, AI·위성데이터로 파악 가능한 새로운 모니터링 지표 등)
투자·정책·인도적 대응 관점에서 당장 체크해야 할 지표들

1) 사건 발생 직후 (즉시 대응·관측) — 9월 9일 폭우와 현장 은폐

폭우로 인한 피해가 발생했고, 당국은 이를 숨기려는 시도를 즉시 시작했다.당국의 전형적 대응: 지역 봉쇄·통신 통제·언론 통제·현장 접근 제한.북중 접경의 일부가 뚫렸다는 보도는 국경 통제의 균열을 의미한다.핵심 메시지: 피해 은폐는 체제 신뢰 하락의 단초가 되며, 국경 통제 약화는 탈북·비공식 무역 증가로 이어질 가능성이 크다.

세부항목 — 현장상황의 실무적 영향:

사회기반시설(치산치수·도로·전력) 손상 → 재건 비용·노동 재배치 필요.
지역 농경지 유실 → 식량 공급 부족과 물가 상승 압력.
통신·이동 통제 강화 → 실시간 정보가 줄어들어 외부 분석 의존 증가.

2) 단기(수일~수주) — 정보 유출·엘리트 탈북 확산 신호

영상에서 지적한 것처럼 엘리트급 탈북이 늘고 있다.엘리트 탈북은 단순 인구 이동이 아니라 체제 내부 기밀·운영 노하우의 유출을 의미한다.핵심 메시지: ‘지능순 탈북’이라는 표현은 내부자가 체제 취약 포인트를 알고 빠져나가는 경향을 보여준다. 이는 내부감시·보안 시스템에 대한 신뢰를 크게 훼손한다.

세부항목 — 정치·보안 영향:

정보 통제의 약화 → 추후 대규모 누설·사건 폭로 가능성.
안전망 구축을 위해 추가 처벌·숙청 가능성 ↑ → 내부 불안 가중.
단기적으론 지방관리·재난 책임자들에 대한 처벌·교체가 이어질 가능성.

3) 중기(수주~수개월) — 군사·재정에서의 ‘우선순위 재조정’

군사 사상자 증가와 시신 회수 과정은 정권의 통제력과 명령체계에 금이 가는 신호다.김정은이 ‘푸틴에게 가격(price)을 요구했다’는 맥락은 대외적 자원·지원 요구의 강화로 읽힌다.

핵심 메시지: 피해 복구·사상자 처리로 인해 군사·사회복지·건설 등 예산 재편이 불가피하며, 군사 우선 투자에도 균열이 발생한다.

세부항목 — 경제적 파급:

재난 복구 비용 증가 → 공개재정이든 비공식 채널이든 자금 수요 급증.
경제제재 속에서의 자금 조달 압박 → 러시아·중국에 대한 의존 심화.
비공식 무역(밀수·환적) 활성화 → 국경지역 가격 왜곡·물류 리스크.

4) 외교·지정학적 파급 — 러시아·중국과의 관계 재설정

김정은의 ‘대가 요구’는 물자·정치적 지원을 더 얻어내기 위한 협상전술이다.러시아가 우크라이나 전쟁으로 부담이 큰 상황이라면 북한은 더 높은 ‘대가’를 치러야 할 가능성도 있다.

핵심 메시지: 러시아 전쟁 종결 시점은 북한의 대외 자금·무기 조달 전략에 결정적 분기점이 된다.

세부항목:

러시아 전쟁 장기화 → 북한은 군사·외교적 대가로 경제·자원 지원을 더 요구할 가능성.
전쟁 종결 시 러시아의 자원 배분 우선순위 변화 → 북한에 대한 지원 감소 → 북한 내부 재정 위기 가속.
중국의 실무적 대응(국경 통관·인도지원 제한 등)이 북한의 불법 유통채널 확대 혹은 봉쇄 강화로 이어질 가능성.

5) 장기(수개월~연도) — 구조적 영향과 리스크 전이

재난·탈북·군사 피로도의 누적은 체제의 장기적 안정성에 부담을 준다.국제사회 관점에서 볼 때, 이런 누적 충격은 대북정책·경제제재·인도적 개입의 재평가를 촉발한다.

핵심 메시지: 북한 내부의 불안정성 증가는 동북아 전체의 지정학리스크를 높이고, 글로벌 경제(에너지·국방·원자재시장)에 간접 영향을 준다.

세부항목 — 글로벌 경제 및 투자 관점:

시장 영향: 불확실성 확대 시 방위산업·원자재(특히 에너지) 관련 변동성↑.
투자자 행동: 동아시아 리스크 프리미엄 상승, 안전자산 선호(달러·금) 강화.
정책적 파장: 대북제재·인도지원 조정, 다자간 정보공유·해상·국경감시 강화.

6) 다른 매체에서 잘 안 다루는 결정적 포인트들 (독자적 인사이트)

1) 재난이 ‘연례적 쇼프로젝트’ 예산을 파괴한다

북한은 평양 중심의 대규모 건설·이미지 사업(도시미화·선전성 프로젝트)에 예산을 많이 투입해 왔다.
대규모 자연재해는 그 예산을 복구·농업지원으로 돌리게 만들어 정치적 ‘성과 가시화’ 전략을 약화시킨다.

2) 엘리트 탈북은 체제의 ‘지식-기술 유출’로 직결된다

단순 인구 이동을 넘어 군·경제 운영 데이터, 해외거래처 정보 등 전략적 자산 유출 가능성.
이는 향후 대외협상·밀무역의 투명성 악화로 이어진다.

3) 사이버·외화벌이 활동의 가속화 가능성

자금난이 심화되면 국가는 사이버 범죄·해킹·암호화폐 채굴 같은 외화벌이 수단을 더 적극 활용한다.
AI 기반 자동화 도구가 싸게 풀릴 경우, 국가 운영 수준에서의 디지털 공격 역량이 빠르게 상승할 수 있다.

4) 외부 관측(위성·AI 분석)의 중요성 대두

북한 당국의 은폐 전략이 강화됨에 따라 외부의 위성·AI 기반 이미지·패턴 분석이 핵심 정보원이 된다.
물의 확산, 집결지 이동, 차량·중장비 움직임을 AI로 탐지하면 복구 속도·규모를 가늠할 수 있다.

7) AI 트렌드와 북한 사태 연동에서 주목할 점

위성영상·컴퓨터비전: 상업용·오픈소스 위성 데이터와 AI 모델을 결합하면 재난 피해·난민 흐름·군사 이동 분석이 가능하다.
소셜·오픈소스 인텔리전스(OSINT): AI로 영상·음성·텍스트를 빠르게 분석해 탈북·누출 패턴을 추적할 수 있다.
디지털 외화벌이(사이버범죄): 북한이 AI를 도입해 자동화된 스피어피싱·랜섬웨어·암호화폐 채굴을 효율화할 가능성.
인도적 예측 모델링: AI 기반 식량안보·질병 확산 예측은 원조 효율화를 높일 수 있는 도구가 된다.

8) 실무적 체크리스트 — 지금 당장 모니터링해야 할 지표들

위성데이터: 홍수 범위, 도로 파괴, 교량 손상, 농지 피해(주간 업데이트).
국경동향: 화물선·트럭 흐름, 중국 접경 시장의 주요 곡물·연료 가격.
내부신문·방송·인터넷 유출 빈도와 규모(엘리트 탈북 관련 메시지 수위).
군사 관련: 병참·시신 회수 현황, 병력 재배치 신호(야간 조명·기계 이동).
화폐·물가: 장마 후 지역별 곡물·연료 현물 가격 급등 여부.
사이버공격 빈도: 금융·해외거래 관련 해킹 보고서 증가 여부.

9) 정책·투자자 관점의 권장 액션

정부·국제기구:

위성·OSINT 기반의 다자간 정보 공유 플랫폼 신속 구축.
인도지원은 정밀 타깃팅(식량·의료) + 모니터링(블록체인·데이터) 병행.
대북정책은 단기적 제재·장기적 인도지원 균형 재검토.

기업·투자자:

동북아 리스크 프리미엄을 재계산하고 방어적 포지션 확대.
방위·위성·재난복구 관련 섹터(인프라·건설·위성분석) 관심 확대.
공급망 점검: 중간재가 북한 관련(간접연결)인 경우 대체 소스 마련.

NGO·민간지원단체:

AI·위성기술을 활용한 피해·수혜자 식별 강화.
국경지역의 비공식 시장 동향을 실시간으로 모니터링해 물자 지원 우선순위 결정.

< Summary >폭우로 북한의 피해 은폐와 국경 통제 약화가 동시다발적으로 발생하고 있다.엘리트 탈북 확산은 정보·운영자산 유출로 이어져 체제 불안 요인을 키운다.군사 사상자·시신 회수 문제는 내부 통제의 균열을 드러내며, 김정은이 러시아에 요구하는 ‘대가’는 대외 자원 확보 전략의 일환이다.단기적으론 재난 복구와 식량·물가 충격이 나타나고, 중기적으론 예산 재편과 대외 의존 심화가 불가피하다.장기적으로는 러시아 전쟁의 향방이 북한의 재정·외교적 위치를 좌우하며, 글로벌 경제·투자 환경에도 지정학리스크를 통해 파급된다.AI·위성·OSINT 기술은 이런 사태를 실시간·정밀하게 파악할 수 있는 핵심 도구가 될 것이다.

[경제 읽어주는 남자(김광석TV)] “[풀버전-상편] “1년간 제대로된 대책 없으면 폭등 올것” 2026 부동산 향방은? | 부동산 100분토론 (한문도,김인만,김광석)“ *출처: [ 경제 읽어주는 남자(김광석TV) ] – [풀버전-상편] “1년간 제대로된 대책 없으면 폭등 올것” 2026 부동산 향방은? | 부동산 100분토론 (한문도,김인만,김광석) 2026 부동산 향방: ‘마지막 폭등’ 시나리오와 AI·경제전망 연계 전략 (풀버전 상편 요약) 이 글에는 다음의 중요 내용이…