[경제 읽어주는 남자(김광석TV)]
“[풀버전] 부동산 투자자들이 한국을 떠난다. 미국으로 갈아타는 자산가들, 한국은 규제, 미국은 절세 | 경읽남과 토론합시다 | @komiyountv 고미연 대표“
*출처: [ 경제 읽어주는 남자(김광석TV) ]
– [풀버전] 부동산 투자자들이 한국을 떠난다. 미국으로 갈아타는 자산가들, 한국은 규제, 미국은 절세 | 경읽남과 토론합시다 | @komiyountv 고미연 대표
한국 자산가, 왜 지금 미국 부동산으로 이동하나: 세금·규제·금리·AI·제조 리쇼어링까지 한 번에 읽는 2025-2026 전략
시작부터 핵심만 짚어간다.
이 글에는 2026년 금리 사이클 전환 구간, AI·제조 리쇼어링이 만드는 미국 주택 수요 지도, 주별 절세/규제 체크리스트(1031·FIRPTA·보유세), 투자자 유형별 포트폴리오 레시피, 그리고 다른 유튜브나 뉴스에서 잘 안 다루는 “데이터센터·국방·친환경 제조 클러스터 주변의 임대수요” 같은 실전 꿀포인트까지 담았다.
경제전망과 글로벌자산 흐름을 함께 묶어서, 한국과 미국 부동산시장분석을 한 화면에서 이해할 수 있게 정리했다.
달러자산을 어떻게 배치할지 고민 중이라면, 끝까지 볼 만하다.
금리인하 구간에 ‘언제’ ‘어디’ ‘무엇’을 살지, 브리핑 시작한다.
뉴스 한눈 브리핑: 지금 무슨 일이 벌어지고 있나
- 한국: 규제와 보유·양도세 부담이 커지면서 다주택 전략이 사실상 막히고, 서울 아파트 절대가격이 높아 신규 진입 장벽이 커졌다.
- 미국: 세제·제도 안정성, 옵션 다양성, 임대소득(달러표시) 선호로 자산가·고액직장인 중심의 이동 가속.
- 매크로: 2026년 전후 금리인하 기대, 미국으로의 대규모 FDI(공장 건설) 본격화 전망이 지역별 주택 수요를 자극.
- 시장 결: 미국 전체 평균 상승률은 1~3%대의 완만한 흐름이나, 주·도시별 명암 극명. 텍사스·선벨트 일부는 조정 후 회복 국면, 캘리포니아·보스턴·맨해튼은 낮은 수익률/높은 시세차익 특성 유지, 하와이는 사이클 방어력 강함.
- 투자 실무: 3억 원대부터 진입 가능(지역·종목에 따라 상이). 관리·세무·대출·법인(LLC)·1031 교환 등 체계화로 장벽 낮아짐.
왜 한국 자산가들은 미국 부동산을 택하나
- 세금/제도
- 1031 익스체인지: A를 팔고 B를 사면 양도세 유예(일정 요건·기한 충족).
- 취득세 부재(미국은 취득세 성격이 약함). 다만 클로징코스트는 발생.
- 다주택 장려적 구조(감가상각·이자·비용 공제 등 세무상 활용 여지).
- 옵션 다양성
- 30만불대 SFR부터 프라임 콘도까지 지역·수익모델 선택 폭이 넓다.
- 임대수익형(캡레이트), 시세차익형, 하이브리드형 구성 가능.
- 안정성
- 임대차·대출·세제의 예측 가능성 높음(주별 상이).
- 달러자산으로 월세 현금흐름을 확보하면 환헤지 효과도 기대.
2025-2026 매크로 포인트: 금리·FDI·AI가 바꾸는 수요 지도
- 금리인하 기대
- 2026년 전후 연준 인사 교체·정책 스탠스 변화 가능성.
- 모기지 금리 하향 시 대기수요 유입 + 거래 회복 → 가격·임대 동시 개선 가능.
- 공급 락인(공급 제약)
- 팬데믹 저금리 고정대출 보유자들의 갈아타기 감소로 기존주택 매물 부족.
- 신축 공급은 금융비용·자재·인허가·보험 비용 상승으로 제약 지속.
- 리쇼어링/FDI
- 반도체·배터리·EV·방산·클린테크 공장 건설 지역에서 ‘직주근접’ 임대 수요 증가.
- 후보 축: 조지아(현대차·배터리), 텍사스(반도체·데이터센터), 애리조나(반도체), 오하이오(반도체), 테네시·앨라배마(EV), 오클라호마·캐롤라이나(제조/물류).
- AI 트렌드
- 데이터센터(전력·광케이블·토지)의 대규모 입지 수요가 인근 주거 수요와 생활서비스 고용을 동반.
- 피닉스, 댈러스-포트워스, 콜럼버스, 애틀랜타, 노던버지니아, 솔트레이크 등 “AI-코리더” 주목.
지역별 전략 지도: 수익모델로 나눈 추천 성향
- 캘리포니아(오렌지카운티·실리콘밸리·LA 웨스트사이드)
- 특징: 낮은 임대수익률, 견조한 시세차익, 교육/라이프스타일 프리미엄.
- 누구한테: 현금흐름보다 자본차익 선호, 장기보유 가능한 투자자.
- 텍사스(오스틴·댈러스·휴스턴·테일러)
- 특징: 과열 → 조정 → 선별 회복. 데이터센터·반도체·에너지 수요.
- 누구한테: 회복 초입 베타 노리는 하이브리드 투자자.
- 조지아(애틀랜타/서배너 축)
- 특징: 제조 투자+물류 허브, 임대수익률 양호(중산층 렌탈 수요).
- 누구한테: 달러 월세 현금흐름 중시, 5~7년 보유전략.
- 뉴욕(맨해튼·브루클린)
- 특징: 장기적으로 자본가치 견조, 임대규제·비용 구조 체크 필수.
- 누구한테: 글로벌 프라임 자산 편입, 교육·커리어 중심 수요 결합.
- 시카고(일리노이)
- 특징: 임대수익률 상대적으로 높음, 세금·정책 리스크 병행 점검.
- 누구한테: 안정적 캡레이트 선호, 관리 체계화 가능한 투자자.
- 보스턴·뉴저지
- 특징: 학군·바이오/교육 허브, 중장기 수요 견조.
- 누구한테: 교육+자본차익 하이브리드.
- 하와이
- 특징: 사이클 방어력, 완만한 상승, 임대·관광 수요 분산.
- 누구한테: 변동성 낮추고 달러자산 방어하려는 투자자.
투자자 유형별 포트폴리오 레시피
- 은퇴·현금흐름형
- 목표: 달러 월세 따박따박.
- 종목: 중간가격대 SFR, 2~4유닛 멀티, HOA 낮고 학교·병원·쇼핑 접근성 우수 지역.
- 30·40 직장인·성장형
- 목표: 시세차익+적정 임대수익(하이브리드).
- 종목: 선벨트 회복 축, 데이터센터/FDI 벨트 인근 타운홈·신축 SFR.
- 교육 목적형
- 목표: 주거·학업 결합, 비용상쇄.
- 종목: 캠퍼스 20~30분권 콘도/코옵(규제·임대정책 체크), 룸렌트로 일부 현금흐름 커버.
- 유의: 주립대 인스테이트는 ‘거주·세금보고·체류자격’ 등 주별 요건 다양. 단순 보유만으론 불가한 주 다수.
- 절세 최적화형
- 목표: 감가상각·1031·비용처리로 과표 관리.
- 종목: 건물비중 높은 자산, 장기 보유 가능한 시장.
세금·제도·대출 체크리스트(핵심)
- 1031 익스체인지: 동일유형 자산 간 교환, 기한·절차 준수 필수.
- FIRPTA 원천징수: 외국인 매도 시 매매대금 일부 원천징수 → 세무신고로 정산.
- 보유세(Property Tax): 주별 0.3%대(하와이)~2%+ (텍사스 등)까지 편차 큼.
- 클로징 코스트: 타이틀·에스크로·검사·대출수수료 등 1~3%+.
- 대출
- 외국인 LTV/금리/DSCR 기준 상이, 사전승인(pre-approval) 필수.
- 현금흐름 대출(DSCR), ITIN·LLC 구조 활용 사례 다수.
- 임대관리
- 임차인과 집주인은 직접 소통보다 매니지먼트·브로커 경유가 일반적.
- 서비스 세분화(임차인 스크리닝·수선·키관리·보험·세입자포털).
리스크와 회피법
- 환율: 분할매수·헤지(달러 현금흐름으로 자연헤지), 과도한 환차익 기대 금물.
- 정책: 에어비앤비 규제 강화 확산, 해당 도시 단기임대 룰 사전 점검.
- 보험/기후: 해안·재난 위험 지역 보험료 급등·가입 제한 이슈 체크.
- 임대차법: 렌트컨트롤·퇴거소송 적체 지역은 공실·회수 리스크 반영.
- 세금: 주·시·카운티 복합 과세 구조, CPA와 연동 필수.
- 공실: 고용 집중지·교통축·학교권으로 공실리스크 낮추기.
언제 살까: 타이밍 가이드
- 5~7년 이상 보유 전제라면, ‘좋은 입지+합리적 가격’ 매물은 분할 진입.
- 조정 받은 선벨트의 바이어 마켓 구간은 조건 협상(가격·크레딧·수선) 유리.
- 금리 하향 시 거래 회복과 동행 가능성이 높아, 선매수·후리파이낸스 전략 고려.
현지 운영, 이렇게 굴린다
- 팀 구성: 바이어에이전트·대출사·타이틀/에스크로·변호사(주별)·세무사·매니저.
- 관리: 월차 리포트·연간 1099/세무패키지·예치금(리저브) 운용.
- 비용: 관리수수료(보통 월세의 일정%), 수선·보험·HOA·세금 예산화.
실전 절차(3억 원대부터 가능한 로드맵)
- 목표/예산 확정 → 우선 지역 스크리닝(고용·인구·공실·보험) → 팀 셋업.
- LLC/ITIN/계좌 → 대출 사전승인 → 물건 셀렉션(임대·규제 체크).
- 오퍼/인스펙션/가격·크레딧 재협상 → 에스크로·클로징.
- 임차인 스크리닝·입주 → 월세 회수·리포팅 → 세무/1031 플랜.
다른 유튜브/뉴스에서 안 알려주는 ‘가장 중요한’ 포인트
- AI·데이터센터·국방·클린테크 클러스터 인접 ‘직주근접 렌탈’이 다음 사이클의 핵심 베타다. 전력·파이버 라우트·토지 규제 때문에 데이터센터는 이동이 제한적이고, 일자리 증가는 주변 중간주택(Built-to-Rent, 타운홈·2~4유닛)의 안정적 임대수요로 직결된다.
- 신규공급의 숨은 병목은 ‘보험·인프라 캐패시티’다. 도로·변전소·상하수·소방 커버리지 허들이 건축허가보다 강력한 속도제어 장치가 된다. 이 제약은 중장기적으로 기존 주택 프리미엄을 지지한다.
- ‘커뮤니티 칼리지·테크니션 스쿨 벨트’와 FDI 공장 사이에 임대수요 회랑이 형성된다. 학기 기반 수요와 교대근무 임대가 맞물려 공실을 낮춘다.
- SFR만 담지 말고, 관리형 마이크로멀티(듀플렉스·트리플렉스·포플렉스)를 20~30% 비중으로 섞으면, 공실·수선 리스크 분산과 감가상각 효율을 동시에 잡는다.
- 체크해야 할 5가지 데이터: 카운티 공실률, 임대 성장률, 보험료 추이, 퇴거 소송 처리기간, 전력망 증설 계획. 이 지표들이 곧 ‘착한 캡레이트의 지속가능성’을 결정한다.
자주 묻는 질문(Brief)
- 비자 이슈가 투자에 영향?
- 부동산 취득 자체는 비자와 무관. 체류·취업은 별도 이슈. 단, 규정 변화는 수시 확인.
- 3억으로 가능한가?
- 지역·대출여건에 따라 충분히 가능. 현지 선호지역을 기준으로 종목 설계 필요.
- 법인(LLC) 꼭 필요한가?
- 책임제한·상속·세무 설계 관점에서 빈도가 높지만, 케이스별 세무사 상담 권장.
- 교육 목적 매수 시 인스테이트 학비?
- 주별로 거주·세금보고·체류자격 등 요건 까다롭다. “소유만으로” 인정되지 않는 주 다수. 사전 확인 필수.
결론: 포트폴리오에 미국을 더한다면, 이렇게
- 목표와 보유기간을 먼저 정하고, ‘AI/제조/물류’ 수요축 위주로 지역을 좁힌다.
- 5~7년 보유 기준, 하이브리드형(임대 4~6% + 자본차익 3~6%)이 기본 베이스.
- 금리인하 전후에는 선매수·후리파이낸스, 1031 교환으로 복리화 라인을 만든다.
- 리스크는 보험·정책·환율·임대법으로 관리하고, 관리·세무·대출은 팀으로 체계화한다.
- 핵심은 “입지와 수요의 질”. AI·FDI·교육·의료·물류가 만나는 곳에서 달러현금흐름을 쌓아가자.
< Summary >
- 한국 규제·세금 부담 vs 미국 세제·옵션·안정성으로 자산 이동 가속.
- 2026년 전후 금리인하·리쇼어링·AI 데이터센터가 미국 주택 수요를 강화.
- 지역별로 수익모델이 다르다: 캘리 포 차익, 선벨트 하이브리드, 하와이 방어.
- 1031·FIRPTA·보유세·보험·임대법 등 주별 제도 점검이 성패 가른다.
- 3억대부터 진입 가능, 5~7년 보유·팀 운영·데이터 체크로 성공 확률을 높여라.
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[달란트투자]
““조선, 방산, 원전 아니다” 코스피 최고가에 외국인이 쓸어담은 ‘이 주식’ #주식 #코스피“
*출처: [ 달란트투자 ]
– “조선, 방산, 원전 아니다” 코스피 최고가에 외국인이 쓸어담은 ‘이 주식’ #주식 #코스피
코스피 최고가 뒤집어보기: 외국인은 왜 ‘AI 반도체’에 올인했고, 지금 우리가 챙겨야 할 실전 매수·리스크 체크포인트
지금 글에는 외국인 순매수의 진짜 흐름, AI 반도체 사이클의 핵심 변수, ETF와 개별주의 실전 접근법, 그리고 뉴스에서 잘 안 다루는 리스크·기회까지 전부 담겨 있습니다.
글로벌 경제 방향과 금리, 인플레이션, 코스피에 미치는 영향, 포지셔닝 전략까지 한 번에 정리합니다.
헤드라인 브리핑: 외국인, 코스피 고점 구간에서 ‘반도체’ 비중 70%대까지 쏠림
최근 외국인 순매수의 중심은 조선·방산·원전이 아니라 반도체였습니다.
코스피에서 외국인 순매수의 약 70%가 반도체로 쏠리며 지수 최고가 형성의 1등 공신 역할을 했습니다.
개별 종목 선택이 어렵다면 국내 상장 AI 반도체 ETF를 활용한 바스켓 접근이 대안으로 부각됩니다.
대표 ETF들은 상위 보유에 삼성전자와 SK하이닉스 비중이 절반 수준이고, 나머지는 소재·부품·장비 등 AI 반도체 관련 소부장이 포진해 있습니다.
핵심은 AI 서버 투자 사이클, 메모리 가격, 환율과 금리의 방향성입니다.
왜 지금 ‘AI 반도체’인가: 사이클과 수요의 구조적 변화
AI 인프라 투자가 서버, GPU, 메모리(HBM·DDR5), 패키징까지 전방위로 확산하며 반도체 업황의 동력으로 작동합니다.
메모리는 AI 학습·추론 모두에서 메모리 대역폭과 용량을 동시 요구해 HBM 채택 확대가 빠르게 진행됩니다.
HBM은 가격과 마진이 높고, 수율과 패키징 역량이 진입장벽이라 상위 업체로 이익이 집중됩니다.
서버 DRAM은 DDR5 전환과 함께 비트 그로스가 회복되며, 사이클 상 업황 개선 구간이 이어질 가능성이 큽니다.
패키징과 기판, 첨단 공정 장비는 병목이 해소될 때까지 프리미엄이 유지될 수 있습니다.
ETF로 접근하는 실전 전략: 변동성 분산과 리밸런싱 체크
국내 AI 반도체 ETF는 대형 메모리 2강과 소부장 리더로 구성돼 테마 접근성과 분산 효과를 동시에 제공합니다.
분할 매수와 정기 리밸런싱 일정 확인은 필수입니다.
편입 비중 변화, 신규 편입·편출 종목, 추적오차와 보수, 유동성(거래대금)을 정기적으로 점검하세요.
AI 반도체 심화 국면에서는 소재·부품·장비 비중이 점진적으로 커질 수 있어 ETF 구성 변화에 주목할 필요가 있습니다.
환율 민감도가 높은 업종 특성상 원화 강세 구간의 추가 매수, 원화 약세 구간의 분할 접근이 유효할 수 있습니다.
개별주 접근 포인트: 무엇을 숫자로 확인할 것인가
HBM과 DDR5의 평균판매단가(ASP) 추이, 서버 출하 전망, 고객사 CAPEX 가이던스는 최우선 체크 지표입니다.
HBM 수율과 차세대 공정 전환 속도, CoWoS 등 첨단 패키징 가동률이 이익 레버리지의 핵심입니다.
소재·부품·장비는 증설 리드타임, 증착·식각·노광 병목, ABF 기판 증설 계획을 추적하세요.
환율과 단가 스프레드, 제품 믹스 개선이 실적 민감도를 결정합니다.
전방 고객사(하이퍼스케일러·클라우드)의 AI 서버 CAPEX 질적 변화도 종목 선택에 직접적인 영향을 줍니다.
리스크 체크리스트: 빠질 때 크게 다치지 않으려면
금리 재상승이나 인플레이션 재가열은 성장주 멀티플에 부담입니다.
달러 강세와 원화 약세는 외국인 자금 유출입의 속도를 바꿀 수 있습니다.
AI 수요의 속도 조절, 데이터센터 전력·부지 병목, 장비 리드타임 지연은 실적 래깅을 유발할 수 있습니다.
기술 규제와 수출 통제 변화는 수요 지역 믹스를 흔들 수 있어, 매출처 다변화 여부를 체크해야 합니다.
HBM 경쟁 심화나 과잉증설은 2026년 이후 사이클 훼손 가능성을 내포하므로 CAPEX 시그널을 면밀히 봐야 합니다.
다른 데서 잘 안 말하는 ‘진짜’ 변수만 모았다
전력과 냉각이 병목입니다.
데이터센터 전력 용량과 냉각효율이 따라주지 않으면 AI 서버 램프업이 지연되고, 이는 HBM·패키징 가동률에도 바로 영향을 줍니다.
첨단 패키징 기판과 공정 인력의 수급이 아직 타이트합니다.
기판 증설과 숙련 인력 양성 속도가 향후 12~24개월 실적 레버리지의 상한을 결정할 수 있습니다.
AI 추론 효율 개선이 변수입니다.
프루닝·양자화·KV 캐싱 등 소프트웨어 최적화와 NPU·메모리 아키텍처 혁신이 단위 모델당 HBM 수요를 줄일 수도 있습니다.
중화권 수요의 우회와 그레이마켓은 분기별 수요 변동성을 키웁니다.
수요가 보수적으로 가시화되면서 실제 출하가 뒤늦게 반영되는 지연 효과를 염두에 두세요.
전력요금과 ESG 비용이 서버 TCO를 높이면 하이퍼스케일러의 CAPEX 믹스가 바뀔 수 있어, 네트워킹·전력장비와의 예산 경쟁도 체크해야 합니다.
매크로 연결: 글로벌 경제, 금리, 인플레이션, 코스피에 주는 시그널
글로벌 경제 둔화 우려와 금리 경로는 멀티플과 환율을 동시에 흔듭니다.
인플레이션이 안정되면 성장주 디스카운트가 줄고, 코스피 내 반도체 비중 재확대에 우호적입니다.
반대로 물가 재상승과 장기금리 상방은 밸류에이션 리레이팅을 제약합니다.
원화 강세는 외국인 매수의 추세화를 돕고, 원화 약세는 차익 실현 압력을 높입니다.
결국 AI 반도체의 펀더멘털과 매크로의 타이밍이 맞을 때 알파가 커집니다.
실행 플랜 30초 버전: 당장 할 일
ETF는 분할 매수, 리밸런싱 일정과 추적오차 점검, 거래대금 확보를 우선 확인하세요.
개별주는 HBM ASP·수율, 서버 CAPEX, 패키징 가동률, 환율 민감도를 숫자로 팔로업하세요.
리스크 관리는 손절·리밸런스 기준을 사전에 문서화하고, 이벤트 전후 포지션 크기를 줄이며 대응하세요.
환율 알람, 메모리 가격 지표, 주요 고객사 실적·CAPEX 일정에 캘린더를 걸어두면 체계적 대응이 가능합니다.
타임라인 관점: 중기 로드맵과 시나리오
단기에는 실적 시즌과 서버 CAPEX 가이던스가 방향을 결정합니다.
중기에는 HBM 증설, 패키징 병목 해소, 신형 GPU 출시 주기가 수요·공급의 균형을 좌우합니다.
장기에는 AI 추론 대중화와 온프레미스 확산, 지역별 전력 인프라 확충 속도가 업황의 캐리어를 만듭니다.
상방 시나리오는 AI 서버 수요의 재가속과 원화 강세, 하방 시나리오는 금리 상방 재확인과 전력·장비 병목 심화입니다.
데이터로 보는 체크포인트
메모리 가격지수와 계약가격 추이, 서버 출하량, 하이퍼스케일러 CAPEX 가이던스의 QoQ 변화에 주목하세요.
환율(달러/원)과 외국인 주간 순매수, ETF 자금 유입·유출이 기술적 매매의 힌트를 줍니다.
소부장 리드타임과 패키징 가동률 뉴스는 이익 변동성의 선행 시그널입니다.
< Summary >
외국인 순매수는 코스피 고점 구간에서 반도체에 70% 가까이 집중됐습니다.
AI 반도체는 HBM과 패키징 병목, 서버 CAPEX로 펀더멘털이 지지됩니다.
ETF는 대형 메모리+소부장 바스켓으로 접근하되 분할 매수와 리밸런싱 체크가 핵심입니다.
숫자 체크는 HBM ASP·수율, 고객사 CAPEX, 환율 민감도로 단순화하세요.
진짜 변수는 전력·냉각 병목, 패키징 기판·인력 수급, AI 추론 효율화의 파급효과입니다.
매크로 측면에선 글로벌 경제, 금리, 인플레이션, 환율이 밸류에이션과 자금 흐름을 규정합니다.
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